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Artigo

JORNADA DA VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA

A jornada da viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário é um processo complexo e detalhado que envolve várias etapas críticas, desde a análise técnica inicial até a validação final do mercado. Abaixo está um guia passo a passo para esse processo:

 

  1. Viabilidade Técnica (Análise do Potencial Construtivo ou Loteável)
  • Objetivo: Avaliar o que é permitido construir no terreno de acordo com a legislação urbanística local.
  • Atividades:
    • Consultar o plano diretor e as normas de zoneamento para entender as restrições e possibilidades de construção;
    • Entender as restrições urbanísticas locais;
    • Realizar levantamentos topográficos e geotécnicos para avaliar as condições físicas do terreno.

 

  1. Vocação Imobiliária do Terreno pelo Potencial de Mercado Preliminar
  • Objetivo: Identificar a demanda reprimida e o perfil do comprador no entorno do terreno.
  • Atividades:
    • Desenhar a área de influência que considera a concentração de demanda possível que pode migrar para nova área;
    • Quantificar o tamanho da demanda local, segmentada por nicho e capacidade de compra;
    • Analisar dados de mercado sobre tipos de imóveis mais procurados, faixa de preço e características desejadas pelos potenciais compradores.

 

  1. Análises de Viabilidade Financeira Preliminares (Viabilidade Estática)
  • Objetivo: Avaliar a viabilidade de continuar estudando o projeto com base em estimativas estáticas, tendo como base a alocação dos recursos que visualiza a margem líquida do projeto.
  • Atividades:
    • Estimar os custos de construção, marketing, vendas e outros custos administrativos;
    • Projetar as receitas esperadas com a venda ou aluguel dos imóveis;
    • Calcular indicadores financeiros preliminares que sinalizem o potencial do negócio, como: Margem líquida, Custo de obra versus VGV, custos da incorporação versus VGV, etc.

 

  1. Validação de Mercado (Estudos de Mercado)
  • Objetivo: Validar o melhor modelo de entrada entendendo o produto que esteja alinhado com o mercado consumidor com maior valor agregado.
  • Atividades:
    • Entender absorção de mercado para compreender a velocidade provável de vendas (crucial para projeção da velocidade de venda no fluxo de caixa do projeto) ou possíveis faseamentos de projeto;
    • Ajustar preços e atributos dos imóveis baseando-se nas preferências e na capacidade de pagamento identificada nos estudos de mercado;
    • Entender o melhor momento de lançar o projeto, alinhado com a intenção de compra no tempo.

 

  1. Viabilidade Dinâmica (Viabilidade Final)
  • Objetivo: Finalizar a análise de viabilidade, projetando o fluxo de caixa do empreendimento, a curva de desembolsos dos custos/gastos e dos recebimentos, conforme a projeção das vendas no tempo. Será possível entender se o projeto gera riqueza e o nível de risco do negócio, permitindo identificar o melhor modelo de entrada, ou não, antes de investir.
  • Atividades:
    • Projetar as curvas de gastos e vendas;
    • Simular diferentes cenários econômicos e de mercado para testar a resiliência do projeto;
    • Otimizar o mix de produtos, estratégias de entrada e saída, e estruturas de financiamento;
    • Reavaliar todos os indicadores financeiros com dados atualizados e mais precisos para tomar a decisão final de investimento.

 

Essas etapas formam um ciclo iterativo e interconectado, onde cada passo influencia e refina os seguintes, garantindo que o empreendimento seja economicamente viável e alinhado com as necessidades do mercado.

É extremamente difícil validar uma viabilidade, ou defendê-la tecnicamente, sem que ela passe por essas fases.

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