A jornada da viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário é um processo complexo e detalhado que envolve várias etapas críticas, desde a análise técnica inicial até a validação final do mercado. Abaixo está um guia passo a passo para esse processo:

1. Viabilidade Técnica (Análise do Potencial Construtivo ou Loteável)

• Objetivo: Avaliar o que é permitido construir no terreno de acordo com a legislação urbanística local.
• Atividades:
  • Consultar o plano diretor e as normas de zoneamento para entender as restrições e possibilidades de construção;
  • Entender as restrições urbanísticas locais;
  • Realizar levantamentos topográficos e geotécnicos para avaliar as condições físicas do terreno.

2. Vocação Imobiliária do Terreno pelo Potencial de Mercado Preliminar

• Objetivo: Identificar a demanda reprimida e o perfil do comprador no entorno do terreno.
• Atividades:
  • Desenhar a área de influência que considera a concentração de demanda possível que pode migrar para nova área;
  • Quantificar o tamanho da demanda local, segmentada por nicho e capacidade de compra;
  • Analisar dados de mercado sobre tipos de imóveis mais procurados, faixa de preço e características desejadas pelos potenciais compradores.

3. Análises de Viabilidade Financeira Preliminares (Viabilidade Estática)

• Objetivo: Avaliar a viabilidade de continuar estudando o projeto com base em estimativas estáticas, tendo como base a alocação dos recursos que visualiza a margem líquida do projeto.
• Atividades:
  • Estimar os custos de construção, marketing, vendas e outros custos administrativos;
  • Projetar as receitas esperadas com a venda ou aluguel dos imóveis;
  • Calcular indicadores financeiros preliminares que sinalizem o potencial do negócio, como: Margem líquida, Custo de obra versus VGV, custos da incorporação versus VGV, etc.

4. Validação de Mercado (Estudos de Mercado)

• Objetivo: Validar o melhor modelo de entrada entendendo o produto que esteja alinhado com o mercado consumidor com maior valor agregado.
• Atividades:
  • Entender absorção de mercado para compreender a velocidade provável de vendas (crucial para projeção da velocidade de venda no fluxo de caixa do projeto) ou possíveis faseamentos de projeto;
  • Ajustar preços e atributos dos imóveis baseando-se nas preferências e na capacidade de pagamento identificada nos estudos de mercado;
  • Entender o melhor momento de lançar o projeto, alinhado com a intenção de compra no tempo.

5. Viabilidade Dinâmica (Viabilidade Final)

• Objetivo: Finalizar a análise de viabilidade, projetando o fluxo de caixa do empreendimento, a curva de desembolsos dos custos/gastos e dos recebimentos, conforme a projeção das vendas no tempo. Será possível entender se o projeto gera riqueza e o nível de risco do negócio, permitindo identificar o melhor modelo de entrada, ou não, antes de investir.
• Atividades:
  • Projetar as curvas de gastos e vendas;
  • Simular diferentes cenários econômicos e de mercado para testar a resiliência do projeto;
  • Otimizar o mix de produtos, estratégias de entrada e saída, e estruturas de financiamento;
  • Reavaliar todos os indicadores financeiros com dados atualizados e mais precisos para tomar a decisão final de investimento.

Essas etapas formam um ciclo iterativo e interconectado, onde cada passo influencia e refina os seguintes, garantindo que o empreendimento seja economicamente viável e alinhado com as necessidades do mercado.

É extremamente difícil validar uma viabilidade, ou defendê-la tecnicamente, sem que ela passe por essas fases.